详解“国五条”：扩大供应力度有限
原题： 国五条 锁紧投机需求*府在强力调控房地产的同时，对扩大土地供应却力度有限本刊特约撰稿/杨红旭3月2日，地产调控 国五条 细则公布。国务院要求各地区坚持房地产调控，对限购进行升级，房价上涨过快城市提高二套房首付比例和利率，出售住房按规定征收20%个人所得税，加快中小套型项目审批，禁止囤地、炒地、哄抬房价的开发商拿地。 国五条 细则出台后，络上质疑之声甚众，与以前多数情况下民众乐见新*，形成了鲜明反差。详观细则，其实是一个全面、综合的调控措施，需求与供应均有着墨。其目标非常明确：严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展，保持房价基本稳定。关于需求，细则中提出：我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本*策。抑制需求的 戏份 因此很重。其一，限购升级。对于已限购城市，非常明确地提出了统一标准：覆盖全市，一手二手房皆受限，外地有证明者只能拥有1套房。同时提出，其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民*府应要求其及时采取限购等措施。接下来，多数已限购城市，均需修改自己的限购标准，从严执行。限制越多，需求萎缩的程度就越大。部分中西部地区的省会城市，在限购升级之后，住宅成交量或将有所下滑。当前绝大部分三四线城市，房价涨幅温和，符合标准的极少。其二，房贷收紧。细则提出：对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民*府新建商品住房价格控制目标和*策要求，进一步提高第二套住房贷款首付款比例和贷款利率。这意味着，近期房价上涨过快的一线城市，甚至少数二线城市，很可能提高二套房贷的首付和利率。房地产是资金密集型产业，信贷是最重要的调控手段，这将抑制二套房需求。然而二套房需求包括投资需求和改善需求。前者有悖调控精神，而后者却属合理的自住需求。但在二套房贷的确定标准上，未能实行 认房不认贷 ，这样无助于保护改善需求。其三，交易税加码。细则明确：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。这一条最不得民心，很多人持反对态度。原因有二：一是税负比以前(按交易总额的1%～2%)增加了几倍；二是税收容易被转嫁给买方。为保护换房需求，现行一项优惠措施有望继续：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房所得，继续免征个人所得税。另外，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人减免个人所得税的*策理应恢复(原来存在，2010年9月被叫停)。关于供应，则乏善可陈。细则中有一条：增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，要进一步增加年度住房用地供应总量。然而，调控升级后，整个市场会降温，这会使开发商对于市场走势的预期变得谨慎，甚至是悲观，也就会降低购地和开工的积极性。这将反过来影响未来1~2年的新房供应量。当市场降温后，即便国土部和地方*府推出更多的土地，可开发商却不愿购地，仍是无助于增加住宅供应。众所周知，房价最终由供求关系决定，而 国五条 细则以抑制房地产的投资投机需求为主，其中还会误伤部分合理的自住需求，而所谓增加供应的措施又是国土部的一厢情愿，则房价依然难出现实质性下跌。一系列新*与细则出台后，不同性质的购房者需求，也会发生变化。在地方细则出台之前，部分购房者因担心以后20%的高额个税被转嫁到自己头上，而突然加速出手，导致二手房市场出现 赶末班车 的现象，很多房地产交易中心人山人海。等所有细则尘埃落定后，二手房成交量将显著萎缩。确实会有部分人转而购买新房，但据此认为新房价格将大涨，是站不脚的，市场整体降温后，新房市场不可能逆势而上。由于一线城市房价上涨偏快，是重点调控地区，二套房贷也将会收紧，所以未来一线城市的住宅需求将有所萎缩。新*之下，投资投机需求将继续减少，改善需求也会因二手房所得税及二套房贷收紧将有所减退，而首次置业需求的比重将有所提高。(作者系上海易居房地产研究院副院长)